부동산 전문가가 알려주는 등기부등본 보는법(표제부, 갑구, 을구 항목)

 

집이나 상가 계약을 할 때 등기부등본을 떼서 보는 건 당연한 요구사항이다.

 

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 총 세 가지 항목으로 구분되어 있다.

• 표제부 : 해당 부동산의 소재지번, 건물 명칭, 건물 번호와 가장 중요한 대지권이 표시되어 있다.
• 갑구 : 소유권에 관한 사항이 표시되어 있다.
• 을구 : 소유권 이외의 권리 등이 기록되어 있다.

 

각 항목 마다 이런 단어가 있다면 계약 시 조심해야 할 필요가 있으니 참고하기 바란다.

 

표제부

근린생활시설

• 건물 용도가 근린생활 시설로 표기되었다면 주거용 건물이 아니라는 뜻이다.
• '공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설'로 표기되었다면 주상복합이므로 큰 무제는 없다.
• 그러나 건물에 따라 전세보증보험 가입이 불가능한 경우가 있으니 반드시 물어봐야 한다.

 

 

갑구

가등기

• 가등기가 표기되어 있다면 집주인이 바뀔 수 있다는 의미다. 정확한 소유자가 누구인지 파악하도록 한다.
• 소유권이전 담보가등기 : 돈을 빌려준 다음 못 갚으면 집을 가져가겠다고 약속한 것이다.
• 임대인이 바뀔 날짜를 정확하게 안 알려주고 어물쩡 넘어가려고 한다면 거르는 것을 추천한다.

 

신탁

• 소유권에 신탁회사가 표기되어 있다면 소유권을 신탁사로 넘기고 대출을 받은 것이다.
• 등기부상 집주인인 신탁회사의 동의서를 반드시 받아야 하며 없으면 내가 불법 점유자가 된다.
• 신탁원부를 발급 받아서 신탁의 종류, 적법하 임대 권한이 누구에게 있는지 확인해야 한다.

 

압류/가압류

• 집주인이 빚을 갚지 않아서 집을 마음대로 처분하지 못하게 채권자가 걸어둔 것이다.
• 가압류 표기된 집은 경매로 넘어갔을 때 세입자가 보증금을 못 받을 수 있어서 위험하다.
• 압류 표기된 집은 세금 체납, 신용문제 등으로 인해 소유권을 임시적으로 압류한 것이다.

 

 

소유권이전등기 가처분

• 압류와 비슷한 개념이다. 집주인이 빚을 갚지 않아서 소송 중일 때 집을 못 팔게 막은 것이다.
• 집주인이 집을 담보로 돈을 빌렸거나 소유권 관계가 복잡한 집이라는 의미다.
• 경매로 넘어가거나 소유권에 문제가 생길 가능성이 있는 집이니 피하는 것이 좋다.

 

임차권등기명령

• 기존 세입자에게 보증금을 돌려주지 않아서 대항력 유지를 위해 표기해 놓은 것이다.
• 일단 한번이라도 적혀 있다면 전 세입자와 집주인 간 문제가 있었다는 의미다.
• 임차권등기명령이 집행된 이후에 입주한 세입자는 우선변제권이 없다. 보증금이 위험해질 수 있다는 뜻이다.

 

을구

근저당권설정

• 주택담보대출을 끼고 집을 샀다는 의미다. 안 써져 있는 것이 좋지만 현실적으로는 어렵다.
• 근저당권 설정금액 + 전세보증금을 합쳐서 집 시세의 60~70%까지는 크게 걱정하지 않아도 된다.
• 그래서 계약할 때 주변 시세를 정확하게 파악하고 가야 깡통전세를 차단할 수 있다.

 

 

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